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2018年6月6日

読んだらわかる!退去時の敷金返還について 賃貸オススメ物件情報 佐藤賢

いつもご覧頂き誠にありがとうございます。

 

今回は、物件のご紹介ではなく退去時の敷金返還についてご説明いたします。

こちらをご覧になっていただき理解を深めてもらえると大変幸いです。

 

まず退去時によく聞く、原状回復のルールについて知りましょう。

 

退去時、貸主は預かった敷金(保証金)を入居者に返金する。敷金は入居者が貸主に対して損害(家賃滞納、故意または過失による建物の破損など)を与えた場合、損害額を差し引いて返還するもので、退去時の原状回復費用も敷金から充当することになる。

基本的に、通常の経年劣化や損耗は貸主負担で、入居者の責任(故意・過失や通常の使用方法に反するなど)によって生じた傷や損耗は入居者が負担する。
民法では、他人の物を借りている人は相当の注意を払って使用・管理しなければならないという意味のことが規定されており、これを「善良なる管理者としての注意義務」、略して「善管注意義務」といい、この義務に違反していると入居者に原状回復義務が生じる。本来は通常損耗(=貸主負担)に当たるものでも、入居者がそれを放置したり手入れを怠ったりしたことが原因で損耗が発生・拡大した場合なども該当する。

主な貸主の負担としては、

  • 経年変化
  • 通常損耗
    <例>
  • ・壁に張ったポスターなどの跡
  • ・家具の設置によるカーペットの凹み
  • ・日照等による畳や壁紙の変色
  • ・自然災害で破損したガラス
  • ・ルームクリーニング(入居者が通常の清掃を実施していた場合)
  • ・次の入居者を確保するための設備の交換やリフォーム

 

入居者の負担

  • 入居者の責任によって生じた汚れや傷
  • 故障や不具合を放置したことにより発生・拡大した傷 
    <例>

    • ・タバコによる畳の焼け焦げ
    • ・引越しや家具の移動などでフローリングや柱等に生じた傷
    • ・下地ボードの張り替えが必要な程度の釘穴・ネジ穴
    • ・結露を放置したために拡大したカビやシミ(善管注意義務違反)

原状回復については原則と異なる特約を定めることもできるが、貸主と入居者の合意が必要で、次の要件を満たしていないと無効とされることがある。

  • 必要性があり、客観的合理的理由があること
  • 入居者が通常の原状回復を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
  • 入居者が特約による義務負担の意思表示をしていること

敷金返還に関しては当事者同士の認識の違いからトラブルになるケースが増えている。アンケート「貸し出し後に困ったことはありましたか」の質問に、「入居者と退去時の費用でもめた」と回答した人が1%と少数だが存在した。そうしたことを防ぐため、原状回復についてのルールをしっかり認識しておくことが大切だ。

原状回復の基準については、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しているので確認してみましょう。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun.pdf

 

管理物件にお住まいの方、これから退去される方でご不明なことがあればご相談ください。

 

最後までご覧頂きありがとうございました。

 

 

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